Bauen im Bestand

Derzeit ist der Anteil der Bauvorhaben im Bereich der Altbausanierung, Um-, und Anbau auf nahezu 70% gestiegen.
Um eine hohe Qualität der geplanten Maßnahme sicherzustellen und den Erfolg einer Instandsetzungsmaßnahme zu garantieren, ist eine gründliche Voruntersuchung des jetzigen Zustand Ihres Altbaus nötig. Meist entscheidet schon die Qualität der gestellten Fragen bei der ersten Begehung mit Ihrem Architekten über den Erfolg einer Maßnahme.

Bei der Altbauinstandsetzung ist der Planer mit der Tatsache konfrontiert, dass eine große Zahl von Details schon vorhanden sind und in den eigentlichen Entwurf integriert werden müssen. Das setzt voraus, diese Details strukturiert zu erfassen und systematisch auszuwerten.
Bei einem Neubau ist dieser Schritt nicht notwendig, da hier beim Entwerfen alle Details neu entstehen.
Seien Sie vorsichtig bei Kollegen, die eine komplette Entkernung vorschlagen um die Anzahl der Details von vorneherein zu begrenzen.
Wichtige Spuren von Schäden an der Konstruktion können verloren gehen und eine gründliche, dem Schaden angemessene Instandsetzung
bleibt aus. Letztenendes entstehen Kosten die bei einem Eingriff mit Maß und Ziel ausbleiben würden.

Um diese Struktur der geordneten Bestanduntersuchung sicherzustellen, erfolgt eine Begehung des Altbaus immer in zwei Richtungen.

Hausbesuch

Das Beobachten des Tragwerks bei der Begehung vom Dach zum Keller hilft, die vorhandenen Grundrissstrukturen zu verstehen und anhand von Rissen, Verformungen, Setzungen und ähnlich sichtbaren Zeichen die konstruktiven Zusammenhänge des Bauwerkes zu verstehen. Die Lasten werden ja auch vom Dach zum Keller abgetragen und somit sind eventuelle Probleme des Tragverhaltens erkennbar. Indiz können verformte Tür und Fensterbekleidungen, Risse oder auch der Faltenwurf einer Tapete sein. Ein schwerwiegender Fehler wäre es, das Haus vorzeitig komplett zu entkernen und die wichtigen Spuren zu zerstören. Der Planer wird diese Beweise dokumentieren. In der Regel mit Fotos, Zeichnungen und einer genauen Beschreibung. Erst wenn die gesamte Substanz untersucht ist, wird sich entscheiden, welche Konsequenzen für die Planung notwendig sind.

Die Begehung eines Gebäudes vom Keller zum Dach beginnt zwangsläufig mit den ältesten Teilen eines Gebäudes, die meist auch nach Teil- oder Totalzerstörung ein verändert wieder aufgebautes Bauwerk nachweisen lassen. Die Beobachtung vom Keller zum Dach vermittelt somit eine Sicherheit zur Einschätzung des Bautypes. Letztenendes dient der Durchgang auch zur Bewertung der Bauwerksubstanz um die Durchführbarkeit geplanter Maßnahmen zu beurteilen.

Das Ihnen vorgelegte Gutachten wird in der Regel wie folgt gegliedert, wobei ein angemessener Zuschnitt auf Ihr Objekt je nach Notwendigkeit erfolgt:
Als Planungsbüro haben wir natürlich immer die Kosten Ihres Vorhabens im Hinterkopf und werden nur solche Maßnahmen empfehlen die unbedingt zur Zielführung des Vorhabens beitragen.

– Anlass und Tag der Begehung, Beteiligte, vorgefundener Zustand
– städtebauliches Umfeld des Gebäudes
– Baukörper, Dach, Fassade nach Gliederungssystemen und Hierarchie
– Erschließungssystem, Raumaufteilung, Grundrisstyp
– Besondere Räume
– Räume mit fester Ausstattung an Fußböden, Wänden, Decken
– Dekorationen innen und außen, stilistische Einordnung
– Typus der Dachkonstruktion
– Keller in seiner Lage zum Gebäude, Baukonstruktion, Erschließung
– Überlagerung jeweils zweier Grundrisse zur Lastflußdarstellung (Statik)
– Deutlich erkennbare Schäden und Art der Schäden
– Umbauphasen, soweit erkennbar
– Unerklärliche Situationen und Fragen

Das Protokoll wird an alle Beteiligten verteilt und so verfasst sein, dass sich erste Fragen an ein
Voruntersuchungsprogramm bereits ableiten lassen.

Grundsätzlich erfolgen Untersuchungen an Ihrem Altbau in drei Phasen:
1. Die Schadensfreie Erfassung und Beobachtung ohne Eingriffe
2. Die Schadensarme Erfassung durch sparsame Eingriffe
3. Die gezielte, begründete Freipräparierung von Einzelbereichen

Empfehlung Sonderfachleute

Klaus Pieper vergleicht in seinem Buch, Sicherung historischer Bauten, München 1983, den Architekten mit dem “Allgemeinen Arzt”, der seinem Patienten einen Hausbesuch abstattet. Wie dieser ist der Architekt zur Angemessenheit seiner Therapievorschläge verpflichtet: Er wird einen Patienten mit leichten Beschwerden nicht umgehend an die Intensivstation verweisen. Er wird allerdings genau wissen, wo die Grenzen seiner Beruteilungsfähigkeit erreicht und wann Fachärzte einzuschalten sind. In jedem Fall wird er den Patienten zunächst nach seiner Krankengeschichte befragen (Anamnese), bevor er eine Diagnose stellt und seine Therapievorschläge gibt.

Der Architekt wird die Sonderfachleute nach Erfordernis benennen. Deren Arbeitsschritte werden detailliert beschrieben und mit geschätzten Stundensätzen versehen. Die zeitliche und inhaltliche Koordination bleibt bei dem leitenden Architekten. Ebenso bleibt die Entscheidung der Umsetzungsfähigkeit der empfohlenen Handlungsanweisungen beim Architekten.

Die Ausführungen des vorstehenden Artikels basieren im wesentlichen auf einen Bericht von Prof. Dipl.Ing. Emil Hädler, Sanierungsvorbereitende Untersuchung und Bauforschung als Teil des Planungsprozesses, erschienen in: “Denkmalpflege für Architekten – Vom Grundwissen zur Gesamtleistung”,
Hrsg. Horst Thomas, Rudolf Müller Verlag Köln, Januar 1998

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